Главная Статьи о рынке недвижимости Как я продала свою квартиру без риэлтора (кейс)

5K просмотры

Как я продала свою квартиру без риэлтора

Жительница города-миллионника рассказала Ammis.ru, легко ли было самостоятельно разобраться в сделке

Время прочтения - 3 минуты

Когда пять лет назад я поступала в институт, родители купили мне однокомнатную квартиру в спальном районе Казани, в новостройке. Потом я вышла замуж, и так как мой муж из другого города, чтобы переехать к нему, мне пришлось продать квартиру. В средствах мы были ограничены и решили сэкономить на услугах риэлтора. По прошлому опыту знаю, что риэлторы берут немалый процент от продаж — до 10% от стоимости объекта, для нашей молодой семьи это хорошие деньги. Тем более каких-то особых сложностей с документами и оформлением кредитов у нас не предвиделось, квартира была полностью «чистая». Я изучила разные рекомендательные статьи в интернете, как продать жилье самостоятельно, и в течение трех месяцев сделка была закрыта. А теперь подробнее.

Про юриста

Мы еще подумали, что если возникнут вопросы, обратимся к юристу. Но тут советую быть внимательнее, чтобы не поменять шило на мыло. Юрист тоже может потребовать круглую сумму, в том числе процент от продажи, если вы передадите ему слишком много обязанностей: и подготовку документов, и составление договора купли-продажи и так далее. И нотариус, и юрист обычно берут вознаграждение примерно 1-5% от цены рыночной квартиры. Это тоже надо учитывать. Без нотариуса обойтись не получится, но вот юриста мы привлекать не стали. Сами подготовили все документы, следуя инструкциям на юридических сайтах. 

Про юриста   

 Шаг первый. Сразу подготовила документы

Мы решили в первую очередь подготовить документы. Вот что нам потребовалось:

  • удостоверение личности продавца;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРП;
  • документ, на основании которого возникло право собственности, у меня это был договор купли-продажи;
  • технический паспорт на имущество;
  • кадастровый паспорт (у меня он был, но с 2017 года уже не выдается);
  • выписка из лицевого счета;
  • справка из домовой книги;
  • справка о составе семьи (с информацией о зарегистрированных на площади квартиры людях, в моем случае это только я);
  • бланк договора купли-продажи.

Шаг второй. Оценила квартиру

Это самый важный момент. Потому что если установить неадекватную цену, например, завышенную, то покупателя очень трудно будет найти. Занижать, естественно, тоже не хочется. Вообще, однокомнатные квартиры продаются лучше всего, тем более документы чистые, задолженностей по коммунальным платежам у меня никогда не было, да и собственник всего один, никаких обременений и подводных камней. Это один из факторов, хорошо влияющих на цену.

Сама квартира находится в новом доме (это плюс) на восьмом этаже из семнадцати (это отличное расположение, к скидкам должны быть готовы владельцы квартир на первых и последних этажах). Есть просторный застекленный балкон. Комната просторная, окна пропускают достаточно света. Правда, минус – это небольшая кухня, всего 8 метров. Я брала ее с расчетом, что снесу ненесущую стену между кухней и комнатой и устрою студию, но руки так и не дошли.

Ремонт свежий, я по натуре человек творческий, с одним цветом стен долго жить не могла, поэтому перекрашивала их пару раз за пять лет точно. Тусовок в квартире не устраивала, не люблю, поэтому вся сантехника, плитка в ванной и на кухне, полы из ламината были в порядке.

Сам дом оснащен видеонаблюдением, лифты бесшумные, есть консьерж, двор с детской площадкой. Деревца, конечно, которые посадили, еще не дают тень, но территория ухоженная. Парковкой я никогда не пользовалась, машины нет, но на подземной парковке есть машиноместа для жильцов. В подъезде чисто, на подоконниках горшки с цветами.  

Потом – район. Рядом школы, детсады, больницы, большой торговый центр с кинотеатром. Достаточно развитая инфраструктура обычного спального района. В минутах десяти ходьбы – станция метро, можно за 20 минут добраться до центра города. Через две остановки — лес с лыжной базой. Это также выгодно выделяет мою квартиру среди других предложений.

Чтобы установить адекватную цену, я использовала разные инструменты. Например, онлайн-калькуляторы, которые определяют цену, исходя из введенных параметров. Но более практичным мне показалось изучить объявления на сайтах недвижимости с аналогичными предложениями. В итоге я нашла самые высокие цены на аналогичные квартиры в этом же районе и самые низкие, вывела среднее арифметическое и прибавила еще 20% в расчете на торг. Решила, что если покупатели будут активно интересоваться квартирой, подниму цену еще немного – на 5-10%. Если нет — снижу на столько же. 

Оценила квартиру

Шаг третий. Подготовка к фотосессии

Прежде чем выкладывать фотографии квартиры в интернет, я привела ее в порядок. Ремонт, как я уже писала, у меня был свежий. Поэтому я просто хорошенько вычистила квартиру, протерла все поверхности – двери, плинтуса, не говоря уже о раковинах и ванне. Освободила балкон, отправив свои ненужные, но бережно хранимые вещи к родителям на дачу. Выбросила старую мебель. Проверила канализацию и состояние труб, исправность электрической проводки — все было в порядке.

Обычно советуют еще привести в порядок лестничную клетку, но у меня с этим проблем не было. Жильцы в доме - адекватные люди, за порядком следили постоянно, поэтому вкручивать лампочки или менять разбитое стекло, а уж тем более смывать неприличные записи со стен мне не пришлось. 

Перед тем, как показывать квартиру потенциальным покупателям, я убрала и все свои личные вещи – фотографии, средства гигиены, косметику, не говоря уже об одежде. Так людям легче вообразить свою новую жизнь в этом месте.

Шаг четвертый. Разместила объявления

Я постаралась максимально емко и содержательно описать свою квартиру, чтобы мне не звонили лишние люди, которых не устраивает небольшая кухня или этаж. В общем, указала все: этаж, метраж, количество комнат, кухню, тип отопления, наличие балкона, состояние инфраструктуры, расположение близ дома школ, магазинов, больниц, транспортных развязок и так далее. Ну и, естественно, оставила свои контакты – номер телефона. Главное – не писать слишком много, чтобы объявление не было огромным, но и не слишком мало, чтобы у людей не возникало лишних вопросов. Не должно быть в объявлении каких-то непонятных сокращений, оно должно быть составлено грамотно – я попросила мужа-филолога проверить текст на ошибки. И еще — не нужно врать. Я разного начиталась на форумах, люди скрывают, что в их квартире, например, недавно кто-то умер, доходят до сделки, а когда правда становится известна, покупатели наотрез отказываются брать жилье, так что все усилия в итоге потрачены зря. Нам, правда, скрывать было нечего, я сразу указала, что коммунальные платежи у нас несколько выше, чем в аналогичных квартирах.

Затем сфотографировала свою квартиру с разных ракурсов. Использовали качественный фотоаппарат и хорошее дневное освещение, потому что размытые и бледные или темные фото никого не привлекут. Также я убрала из кадра все лишние предметы, личные вещи – например, на кухне всю посуду спрятала в шкафы, в ванной все шампуни и гели убрала с полок.   

Выбрала три самых популярных сайта по недвижимости — «Соб», «Циан» и «Авито» — и разместила там объявление с фотографиями. Бумажные объявления, газеты и так далее использовать не стала, на мой взгляд, в век интернета это совсем не нужно. Хотя, как говорят риэлторы, до сих пор хорошо работает расклейка у подъездов – но я не стала этим заниматься. Предположила, что покупатели квартиры в новом доме – современные молодые люди, которые будут целенаправленно искать красивые объекты в интернете.  

Шаг пятый. Показывала квартиру

Дальше начались звонки и просмотры. Чему я очень обрадовалась, ведь это значило, что я оценила квартиру верно, и спрос на нее есть. Времени на встречу людей и общение с ними уходило много, в некоторые дни было по два-три показа. Хорошо, что к тому времени я уже не работала, все финансовые расходы взял на себя муж, поэтому я только готовилась к переезду и паковала вещи.

Кстати, важный момент: когда к вам приходят покупатели, нужно устранить из квартиры все неприятные запахи, если они есть. Хорошо, если пахнет пирогами (лучше яблочными, а не мясными, вдруг ваши покупатели вегетарианцы?), свежестью. Также уберите лишние шумы, я ставила нейтральную фоновую музыку. И общаться я старалась благожелательно, даже если мне надоедало пять раз на дню отвечать на одни и те же вопросы. Предлагала чай или прохладительные напитки, так как дело было летом.

И еще: никогда не встречайтесь сразу с несколькими покупателями в одно время. Это очень плохой тон (хотя некоторые риэлторы осознанно идут на такой шаг, чтобы создать видимость ажиотажного спроса).

Люди приходили как с риэлторами, так и без. Я всегда спрашивала, для каких целей они покупают жилье, и на основе этого рассказывала уже о плюсах и минусах квартиры. Например, если человек хотел сдавать квартиру в аренду, я говорила о том, какую мебель могу оставить, делала акцент на хорошем ремонте и стоимости аренды в этом районе. Для молодых людей описывала преимущества превращения квартиры в студию с комфортным зонированием. Неадекватных людей мне, к счастью, не попадалось, хотя я и опасалась этого. В итоге через месяц покупателями моей «однушки» стали молодожены, которые решили взять квартиру в ипотеку. Мы немного поторговались, и я сбила цену на 100 тысяч  рублей.     

Шаг шестой. Заключили предварительный договор

Затем мы заключили авансовое соглашение. Ребята передали мне аванс в размере 100 тысяч рублей. Если бы сделка сорвалась по тем или иным причинам, я должна была бы вернуть аванс покупателям. Есть еще, конечно, вариант с задатком, и в этом случае, если покупатель отказывается от сделки, деньги остаются у продавца, а если продавец, то он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Более надежная схема, но мы по этому пути не пошли. У нас сразу установились хорошие доверительные отношения.

Бланк предварительного соглашения я скачала в интернете. В нем прописала и размер аванса, и характеристики квартиры, ее состояние, стоимость, сроки, в которые мы заключим сделку, порядок расчета. Также там указала, когда освобожу квартиру и сниму себя с регистрационного учета. Правда, с этим потом были трудности. Мне не удалось в указанные сроки перевезти все вещи в другой город. Благо, покупатели отнеслись спокойно.

Заключать это соглашение нужно сразу же, чтобы покупатели не передумали и деньги на последующий сбор документов не оказались зря потраченными. А документы мне потребовались на этом этапе те, у которых ограниченный срок действия (в моем случае это справка ЕГРЦ, которая действительна лишь в течение месяца, у кого-то это также может быть нотариальное разрешение супруги или супруга).  

После этого я занялась выпиской из квартиры. Обратилась в паспортный стол по месту регистрации с документами — заявление, паспорт, справки с пропиской, листок убытия. Через 10 дней все было готово. Интересно, что по действующему законодательству в России после выписки из квартиры важно найти новое жилье в течение семи суток, иначе можно получить штраф. Не уверена, что это работает на практике, но у меня проблем с этим не было – я прописалась у мужа.

Шаг седьмой. Расчеты за квартиру

Покупатели моей квартиры приобретали ее с помощью ипотечного кредита. Я согласилась на то, чтобы банк перечислил на мой счет полную сумму за квартиру уже после регистрации перехода права на нового собственника. Договор купли-продажи и акт приема-передачи я скачала из интернета, хотя образцы есть также в отделении управления Росреестра. Мы подписали и заверили его у нотариуса. Расходы на его услуги поделили пополам. Затем покупатели сами отвезли договор в МФЦ и после его регистрации и получения выписки из ЕГРН стали полноправными собственниками квартиры. У  меня на руках остался только экземпляр договора.

Шаг восьмой. Передала квартиру новым владельцам    

Потом мы оформили акт приема-передачи в трех экземплярах (один нужен также для банка, так как покупатели использовали заемные средства). Я думала, что мне также придется платить налог от продажи квартиры, но выяснилось, что так как владею квартирой немногим больше пяти лет, я от него освобождаюсь.    

Резюме

Итак, самое главное при самостоятельной продаже квартиры, я считаю, следующее:

  • Правильно оценить стоимость квартиры. 
  • Подготовить квартиру к продаже, привести ее в товарный вид. Старые обои, текущие трубы и грязная сантехника не привлекут людей.  

Но в целом продать квартиру без помощи риэлтора вполне реально, хотя и потребуется немало времени и сил.

Иллюстрации Ammis.ru

Тэги:
Комментарии 0
Ваш комментарий будет опубликован после модерации
VIP объявления
Подпишитесь на новостную рассылку

При подписке вы принимаете условия пользовательского соглашения